Recours Du Vendeur À Tempérament: L’hypothèse Hypothécaire

[Under the Québec Civil Code, an instalment sale is a sale on credit by which the seller reserves ownership of the property until full payment of the sale price. Even though a debate has been going on as to whether this constitutes a security, one should keep in mind that the seller does not have any hypothecary rights. As owner, he does not need any such right to repossess the sold property in case of default. Paradoxically however, in instances where the seller wishes to reclaim the object of the sale from the buyer in default, the Québec RPMRR demands that the seller specify which “hypothecary right” he intends to exert (both in the notice addressed to the buyer and on the form to be filed prior to exerting this repossession remedy). This incongruity limits the absolute and discretionary characteristics of proprietary rights, by submitting the seller to the obligations of a hypothecary creditor, at least from a procedural standpoint. One can wonder how damaging this amalgamation may be, in particular if the seller were bound by the choice of hypothecary remedy he is so forced to make.]

La vente à tempérament est très prisée des acteurs du monde commercial, surtout parce que le bien vendu est en principe mis à l’abri des droits réels des créanciers garantis de l’acheteur. Mais une certaine confusion semble régner quant à la nature même ce mécanisme, en lequel on a pu voir une forme de sûreté [1]. En cas de défaut de l’acheteur, cette confusion va jusqu’à engendrer l’amalgame de la reprise du bien vendu à tempérament et l’exercice des recours réservés aux créanciers hypothécaires. Or, si le droit de propriété est en principe absolu, les recours hypothécaires sont au contraire très encadrés par le législateur.

Selon le Code civil du Québec, la vente à tempérament est une vente à terme par laquelle le vendeur se réserve la propriété du bien jusqu’au paiement total du prix de vente (art. 1745 C.c.Q.). L’obligation de délivrance est remplie par la remise de la possession du bien à l’acheteur (art. 1717 C.c.Q.). Mais le transfert de propriété du patrimoine du vendeur vers celui de l’acheteur ne peut pas s’effectuer sans le paiement complet du prix de vente. Il s’agit là d’une dérogation contractuelle au principe voulant que la propriété soit conférée à l’acheteur dès la conclusion de la vente. L’acheteur bénéficie en principe de l’usufruit du bien acheté tant que celui-ci est en sa possession, le vendeur ne conservant que l’abusus du bien [2], c’est-à-dire la faculté de disposer de celui-ci (sous réserve des droits de l’acheteur).

Lorsque l’acheteur fait défaut de payer, le vendeur peut exiger paiement des montants échus en date du défaut (et de la totalité du solde en cas de déchéance du terme), ou reprendre le bien vendu s’il n’est pas désintéressé par l’acheteur (art. 1748 C.c.Q.). Le vendeur qui choisit de reprendre le bien vendu est alors assujetti aux règles relatives à l’exercice des droits hypothécaires énoncées au livre des priorités et des hypothèques du code civil du Québec (art. 1749 C.c.Q.). Il ne s’agit toutefois que d’un assujettissement aux conditions de forme de l’exercice des recours hypothécaire, le législateur n’ayant nullement conférer de droits hypothécaires au vendeur à tempérament. Concrètement, le vendeur doit adresser à l’acheteur un préavis d’exercice du droit de reprise du bien vendu, en se conformant pour ce faire aux dispositions applicables aux recours hypothécaires. Ce préavis offre notamment l’opportunité à l’acheteur de remédier à son défaut avant d’être dépossédé du bien. Le vendeur doit également remettre une copie de ce préavis au RDPRM, accompagnée du formulaire RP, c’est-à-dire le même formulaire que celui utilisé pour l’enregistrement d’un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire.

On peut comprendre que le législateur ait choisi de référer aux règles applicables aux recours hypothécaires, dans un souci de pragmatisme et afin d’éviter l’insertion au code civil de nouveaux articles portant spécifiquement sur la signification, le contenu et la publication d’un préavis de reprise du bien vendu à tempérament. Toutefois, la comparaison entre reprise du bien et recours hypothécaire aurait du s’arrêter là. Le vendeur à tempérament ne bénéficie en effet d’aucune hypothèque, la Cour Suprême ayant d’ailleurs affirmé que l’existence d’une telle sûreté ne peut pas être présumée [3].

Pourtant, le RDPRM exige invariablement du vendeur qu’il indique sur le formulaire RP quel recours hypothécaire il entend exercer (prise pour fins d’administration, vente sous contrôle de justice, vente par le créancier ou prise en paiement). Sur ce formulaire, il existe bien une case alternative marquée « autre », laquelle ferait parfaitement l’affaire pour désigner la reprise d’un bien vendu à tempérament. Mais le RDPRM refuse que celle-ci soit cochée dans ce contexte, et exige même que le texte du préavis du vendeur désigne lui aussi expressément le recours choisi.

Avec tout le respect du à cette institution, ceci nous semble contestable, tant quant au rôle que doit jouer le RDPRM que sur le fondement juridique de ces exigences. Le vendeur à tempérament n’exerce pas de recours hypothécaire, mais reprend simplement possession d’un bien qui n’a jamais été transféré dans le patrimoine de l’acheteur. Le vendeur à tempérament n’est donc pas en concurrence avec les créanciers qui bénéficieraient de sûretés réelles sur les biens de l’acheteur, tels de véritables créanciers hypothécaires. Autrement dit, la reprise du bien vendu constitue l’exercice même du recours du vendeur à tempérament, et ce que le vendeur entend faire du bien après sa reprise ne devrait pas faire l’objet d’une quelconque divulgation. Par contraste, la dépossession du bien grevé d’une hypothèque n’est que le préalable à l’exercice du recours hypothécaire qui consistera en l’administration ou la vente du bien grevé, à moins que celui-ci ne soit pris en paiement.

Un débat est certainement possible quant à la nature de la vente à tempérament et son interaction avec le droit des sûretés [4]. Il nous semble en revanche indéniable que forcer le vendeur à tempérament à désigner un recours hypothécaire au sein même du préavis de reprise du bien constitue une atteinte au principe civiliste du caractère absolu du droit de propriété. On peut notamment s’interroger sur la mesure dans laquelle le vendeur se trouve lié pour l’avenir par le choix de recours qui lui est ainsi imposé. Par exemple, les créanciers de l’acheteur pourraient-ils s’objecter à ce que le vendeur conserve la possession du bien repris après avoir annoncé son intention de le vendre sur le formulaire RP déposé au RDPRM?

En tant que propriétaire, le vendeur à tempérament jouit à nouveau sur le bien repris de l’usus (droit d’usage), du fructus (droit de jouissance), et de l’abusus (droit de disposition). Il ne devrait avoir aucun compte à rendre aux tiers, et encore moins au RDPRM, quant à la manière dont il entend jouir de ces attributs.

[1] À ce sujet, voir notamment Ouellet (Syndic de), [2004] 3 R.C.S. 348, par. 9 et 13 du jugement; Louis PAYETTE, Les sûretés réelles dans le Code civil du Québec, 4e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2010, par. 2018; Pierre-Gabriel Jobin, La vente dans le Code Civil du Québec, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1993, p. 173, n°215.

[2] Sur ce sujet, voir Louis PAYETTE, Les sûretés réelles dans le Code civil du Québec, 4e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2010, par. 2018.

[3] Lefebvre (Syndic de); Tremblay (Syndic de), [2004] 3 R.C.S. 326, par. 20 du jugement.

[4] Voir supra Note 1.



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