Summaries Sunday: SOQUIJ

Every week we present the summary of a decision handed down by a Québec court provided to us by SOQUIJ and considered to be of interest to our readers throughout Canada. SOQUIJ is attached to the Québec Department of Justice and collects, analyzes, enriches, and disseminates legal information in Québec.

CONTRAT DE SERVICES : Les courtiers immobiliers collaborateurs ont fait des déclarations trompeuses et ils ont omis de divulguer des faits importants quant à la conduite frauduleuse et à la solvabilité de leur client; in solidum avec ce dernier, ils doivent payer 22 300 $ aux courtiers inscripteurs ainsi qu’au vendeur, notamment pour la commission qu’ils auraient dû toucher et à titre de dommages moraux.

Intitulé : Groupe immobilier Londono inc. c. Bagdad, 2018 QCCQ 5343
Juridiction : Cour du Québec, Chambre civile (C.Q.), Montréal, 500-22-231161-160
Décision de : Juge Alain Breault
Date : 20 juillet 2018

CONTRAT DE SERVICES — responsabilité — courtage immobilier — courtier collaborateur — responsabilité envers le vendeur — responsabilité extracontractuelle — fausse déclaration — dol — obligation de vérification — obligation de prudence et de diligence — solvabilité de l’acheteur — responsabilité in solidum — paiement de la commission — dommages-intérêts — dommage non pécuniaire.

VENTE — offre, promesse et autres accords préalables.

DOMMAGE (ÉVALUATION) — dommage moral.

Demande en réclamation de dommages-intérêts et de dommages moraux (33 687 $). Accueillie en partie (22 300 $).

Le demandeur Tereso a mis son condo en vente par l’entremise du demandeur Tazi, courtier immobilier pour l’agence immobilière demanderesse, Groupe immobilier Londono inc. Le contrat de courtage prévoyait un prix de vente de 599 000 $. Le défendeur Chevarie, par le biais des courtiers collaborateurs Bagdad et Bartakiz, a présenté une promesse de location prévoyant le paiement immédiat de 6 mois de loyer. Au cours des négociations, Bartakiz a mentionné que Chevarie était un très bon client, que ses affaires étaient fructueuses et qu’il était solvable. La location du condo devait mener à son achat lorsque Chevarie obtiendrait le financement requis. Tereso a accepté l’offre, et un bail ainsi qu’une promesse d’achat ont été signés. Or, les chèques en paiement du loyer n’ont jamais pu être encaissés, pour cause d’insuffisance de fonds, et la vente n’a jamais eu lieu. Les demandeurs reprochent aux courtiers collaborateurs d’avoir commis des fautes et ils les tiennent responsables in solidum, avec Chevarie, des dommages découlant de la conduite frauduleuse de ce dernier, qui s’est révélé insolvable. Le courtier et l’agence réclament 24 487 $ pour la commission perdue, tant sur la location que sur la vente du condo, et une indemnité pour les dommages moraux qu’ils ont subis. Pour sa part, Tereso réclame 9 200 $ pour les loyers impayés.

Décision

Placé dans les mêmes circonstances, un courtier immobilier prudent et diligent se serait rapidement rendu compte que Chevarie était une personne insolvable dont la conduite pouvait manifestement être associée à celle d’une personne agissant de manière frauduleuse. Ce courtier immobilier aurait rapidement fait des vérifications plus rigoureuses au sujet de son client et aurait ainsi rapidement constaté, entre autres choses, que plusieurs jugements avaient déjà été rendus contre lui par la Régie du logement. Un courtier immobilier normalement prudent et diligent, plutôt que de maintenir ses affirmations et ses promesses quant à la qualité ou à la solvabilité de son client, aurait agi autrement, soit conformément à ses obligations déontologiques. Il aurait donné l’heure juste aux parties cocontractantes sur les difficultés qu’il éprouvait et aurait même pu, au lieu de tenter coûte que coûte de sauver une vente ou une transaction, mettre fin à son contrat de services. Bagdad et Bartakiz ont eu connaissance de plusieurs faits ou éléments qui, normalement, auraient dû les amener à constater, voire à soupçonner, la conduite douteuse et le caractère frauduleux de leur client. Même si ce dernier, engagé dans une autre location, avait déjà des problèmes de paiement, ils ont continué à le représenter et à faire des déclarations ou des promesses en sa faveur. La cause première et immédiate des dommages subis par les demandeurs est la conduite fautive de Bagdad et Bartakiz, qui, de façon systématique, par leurs représentations fausses, trompeuses ou incomplètes, leurs silences dolosifs et leur omission de divulguer des faits ou des facteurs pourtant hautement importants au sujet de leur client, ont créé un climat de fausse sécurité et de confiance truquée dont le but ou l’effet a été de favoriser les intérêts de leur client fraudeur. L’agence immobilière demanderesse est en droit d’obtenir 11 600 $ des défendeurs, in solidum, soit la commission à laquelle elle aurait eu droit pour la vente de l’immeuble, sans les taxes. Une indemnité de 1 500 $ est également accordée au courtier immobilier à titre de dommages moraux. Quant à Tereso, sa réclamation pour tous les loyers perdus est bien fondée.

Le texte intégral de la décision est disponible ici